ConDOMÍNIO X LOTEAMENTO

Os lotes da Momentum estão localizados num condomínio ou num loteamento fechado? Quais são as diferenças jurídicas e como isso nos afeta?

É muito importante que todos os associados da APIR entendam a diferença entre condomínio e loteamento fechado.

Imagine que uma pessoa tenha recebido como doação uma grande gleba de terra numa zona urbana e decida desenvolver neste espaço um projeto habitacional para várias famílias. O dono desta gleba terá duas opções: ou a transforma num loteamento ou num condomínio.

Se ele optar por transformar a gleba num loteamento terá duas opções: um loteamento aberto ou um loteamento com acesso controlado (mais conhecido como “loteamento fechado”). Nestas situações o dono da gleba, chamado de “loteador”, deverá cumprir todos os requisitos de uma lei específica que trata de loteamentos (Lei 6.766/79). Inicialmente ele deverá obter a aprovação do projeto na prefeitura. Em seguida ele deverá registrar o projeto do loteamento no cartório de registro de imóveis apresentando uma série de documentos. Um destes documentos é o contrato-padrão onde estão todas as cláusulas que deverão aparecer nas escrituras públicas dos lotes que serão vendidos. Desta forma, no futuro, um interessado em comprar um lote poderá consultar com antecedência no cartório quais serão as cláusulas que irão aparecer na escritura caso ele adquira um lote neste loteamento. Isso evitará surpresas indesejáveis na hora de “passar a escritura” para o nome dos compradores. O loteador é responsável pela implantação da infraestrutura básica do loteamento (“equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.” – art. 2°, §5° da Lei 6.766/79). No momento em que o loteador registra o loteamento e que vários lotes são “juridicamente” criados, todos os lotes continuam sendo de propriedade do loteador, mas as vias, praças e outros espaços livres previstos no projeto passam para o Município, ou seja, passam a ser de propriedade pública por força do artigo 22 da Lei dos Loteamentos. Desta forma, uma rua em um loteamento é considerada uma via pública.

Geralmente o que se observa em diversos loteamentos de acesso controlado é que uma Associação de moradores é constituída para administrar o loteamento. Os proprietários de imóveis daquele loteamento se reúnem periodicamente, em assembleia, para deliberar sobre temas relevantes para a associação e para o loteamento (por exemplo: eleição do presidente e diretoria da associação, prestação de contas das despesas efetuadas, reajuste das taxas associativas, aprovação de taxas extraordinárias para custear melhoramentos no loteamento, etc…). As associações têm um estatuto social e um regulamento interno que servem de base para o seu funcionamento e definição de sua estrutura administrativa.

Agora vamos supor que o herdeiro daquela gleba de terra decida transformar o espaço num condomínio. Até pouco tempo atrás ele tinha apenas uma opção: construir as casas e vender as casas já construídas. Apenas em 2017 a legislação brasileira foi alterada para possibilitar os condomínios de lotes, mas hoje são pouquíssimos os casos de condomínios de lotes, então não vamos falar sobre eles. Se você adquiriu um lote antes de 2017, este lote com certeza não era parte de um condomínio, mas fazia parte de um loteamento. As regras dos condomínios estão no Código Civil (artigos 1.331 e seguintes) e numa lei específica (Lei 4.591/64). Se o loteador decidir transformar sua gleba num condomínio deverá registrar no cartório a Convenção Condominial, um documento que traz regras para os futuros proprietários além de especificar as unidades autônomas e as áreas comuns. A unidade autônoma é a parte que pertence ao comprador de um imóvel (a casa, o apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem). A área comum é a parte “compartilhada” por todos os condôminos: a piscina, a área de lazer, o salão de festas, o elevador, as vias de tráfego. Note que as ruas de um condomínio não passam para o domínio do município como no caso dos loteamentos, mas permanecem como propriedade particular dos condôminos. O condomínio é administrado por um síndico e não pelo presidente de uma associação. A cada condômino é atribuída uma fração ideal do condomínio que indica o percentual de participação deste condômino no condomínio. Geralmente a fração ideal é proporcional à área da propriedade do condômino e é proporcional à taxa condominial. Isso significa que se um condômino tem uma casa ou apartamento maior, terá uma fração ideal maior e, por isso, pagará uma taxa condominial proporcionalmente maior. Em muitos casos o voto deste condômino na assembleia tem um peso maior. Isso geralmente não ocorre em loteamentos. A soma da fração ideal de todos os condôminos é sempre 100%.

Os espaços administrados pela Momentum não são condomínio, são loteamentos de acesso controlado, ou seja, loteamentos fechados.

O projeto de loteamento foi originalmente elaborado por uma empresa pública, a EMURP – Empresa Municipal de Urbanizacao de Paranapanema. Posteriormente, em 1998, a EMURP foi privatizada e incorporada (absorvida) pela RVM Participações que é uma empresa do grupo Momentum. Desta forma, a Empresa RVM passou a ser a empresa proprietária dos lotes e a Empresa Momentum foi criada para administrar o loteamento.

No entanto, o modelo de administração da Momentum é diferente da maioria dos loteamentos fechados. Nosso loteamento não é administrado por uma Associação de Proprietários, mas por uma empresa com fins lucrativos. As taxas de conservação cobradas pela Momentum não são taxas associativas, muito menos taxas condominiais, mas são taxas cobradas em virtude da prestação de serviços de manutenção e administração do loteamento por força de adesão contratual. Uma diferença importante entre os loteamentos administrados por associações, condomínios e loteamentos administrados pela Momentum é que neste último caso aplica-se o Código de Defesa do Consumidor quando algum questionamento é suscitado entre a empresa administradora e o proprietário. Em condomínios e loteamentos administrados por associações não se aplica do Código de Defesa do Consumidor em relação aos condôminos e aos associados.

É possível transformar o Loteamento em Condomínio?

Qualquer alteração de um loteamento já registrado dependerá de acordo entre o loteador e todos os proprietários de lotes envolvidos, bem como da autorização da Prefeitura. Devemos lembrar que após a instituição do loteamento a Prefeitura passa a ter a titularidade das vias do loteamento e das praças, então de certa forma a Prefeitura se torna “proprietária” de espaços naquele loteamento. Esta regra está no artigo 28 da lei de loteamentos. Por exigir a aprovação unânime dos proprietários, transformações de Loteamentos em Condomínios são difíceis de ocorrer. Num loteamento com milhares de lotes esta transformação seria impossível se considerarmos as exigências da legislação em vigor.

Entendo que o texto é longo mas o objetivo é esclarecer nossos associados a respeito deste tema para que entendam a complexidade do assunto.

Mais uma vez ressaltamos que não é finalidade da APIR assumir a gestão do loteamento, mas defender os interesses dos associados perante a Administradora compartilhando decisões de investimentos,  colaborando com tudo que é interesse coletivo e evitando abusos.

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